【査定する際の注意点】土地の価格って何で決まるの?

こんにちは。スタッフOです。

ずいぶん暖かくなってきましたね。

神戸では桜のつぼみがほころび始め、ところどころ花が咲いています。

来週くらいには満開になるでしょうか?雨で散ってしまわないか心配です。

お花見ができたらいいのですが。

 

さて、3月19日に国土交通省から公示地価を発表されました。

昨年の公示地価と比べ、4年連続で全国全用途平均が上昇しており、地方圏でも「上昇・横ばい」が過半と全国的に地価が上昇しているようです。

 

この「公示地価」一般的にはあまり耳慣れない言葉ですよね。

漢字の雰囲気でなんとなくイメージはわかりますが、具体的に何かと言われるとちゃんと説明できないような…。この「公示地価」は土地の価値についての重要な指標となり、土地の売買価格や税金の計算などに大きくかかわってきます。

今回は土地の価格についてご説明いたします。

 

【土地の価格って何で決まるの?】

土地の価格をつけることは、とても難しいものです。

場所・大きさなどによって大きく価値が異なり、しかも一つとして同じものはありません。

そこで、土地に関しては様々な目的に応じて、目安となる価格が複数付けられています。

実際には一物四価(場合によっては一物五価)といわれ、目的に応じて一つの土地に公的に算定された価格と実際に売買する価格が付けられているのです。

この四価には、「公示地価」、「固定資産税評価額」、「相続税路線価」、「実勢価格」が該当します。(ここに「基準地標準価格(都道府県地価調査価格)」を加えて、五価ということもあります。)

 

▢「公示地価」とは

毎年国土交通省が発表する1月1日時点の標準的な土地(2019年は2.6万地点)の更地としての「正常な価格」(と見込まれる価格)で、1㎡あたりの単価で表示されます。

 

公示地価は、その価格が多方面の指標となるべきもので、正常価格を表示しないと誤った指標を国が提供することになります。そのため2人の不動産鑑定士から得られた鑑定評価(正常価格)を、さらに土地鑑定委員会で精査することで正常価格を求めています。

土地の取引価格は公示地価に拘束されませんが、1つの重要な指標として存在します。

 

▢「基準地標準価格」とは

この基準地標準価格も一般の土地取引価格の指標となるものであり、公示地価の補完的な役割を果たしています。公示地価が1月1日時点の価格に対し、基準地標準価格は毎年7月1日時点の価格をあらわしており、都道府県により9月下旬頃に公表されます。1年間の間に地価が動いたとしても、公示地価と基準地標準価格を比べることである程度その動きがわかることになります。

 

「固定資産税評価額」とは

固定資産税評価額とは、各市町村(東京都23区の場合は都)が算定する固定資産税の基準となる価格のことで、都市計画税や不動産取得税、登録免許税などの税金を計算する際の基準になります。これは公示地価価格の70%に相当し、3年に1度、評価が替えが行われます。毎年市町村から届く納税通知書でその金額を確認することができます。

▢「相続税路線価」とは

相続税路線価は、相続税や贈与税を算定するための基準となる、主要な市街地の道路(路線)の価格をいいます。公示地価価格の70~80%を目標に決定され、8月に国税庁が公表しています。相続対象となる土地の評価額は、その土地が接する道路の路線価に土地の面積を掛けて算出します。この最終的な土地の評価額が相続税の課税対象となります。

 

▢実勢価格とは

上記公的価格は、土地価格の目安として使われますが、実際の売買の際の価格とは異なります。

実際の取引が成立する価格が実勢価格です。不動産の時価のことで、売り手と買い手の間で需要と供給が釣り合う価格をいいます。取引が行われた場合には、その取引金額が実勢価格になり、取引がない場合には、周辺の取引事例や上記公的価格から推定します。

 

このように、土地には用途によってそれぞれ価格がつけられています。

それぞれ把握することで適正な価格を知ることができ、適正に取引を行うことができます。

土地の価値はとても複雑ですが、目安を知ると把握しやすくなりますね。

 

この時期は寒暖の差が大きく、体調を崩しやすい時期です。

お身体にお気を付けて、日々をお過ごしください。

 

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