お知らせ

2019年

3月

11日

【査定する際の注意】建物の耐用年数って何?

こんにちは。スタッフOです。

先日、篠山ABCマラソン大会に出場してきました。

残念ながら…私は完走ならず、24キロ地点でリタイアしてしまいました。

当日はあいにくの雨模様で、走っている間にも向かい風で体温は奪われ、雨が降るだけでこんなにつらくなるのかと驚いたほどです。

リタイアするのも悔しいですが、そのまま続けていたらどうなっていたか。

諦め時を決めるのはいつも難しいですが、結果に責任の持てない無理はしてはいけませんね。

 

さて、最近立て続けに査定のご依頼を受けています。

住まわれ方がとても丁寧で、大切にしてこられたのだなと感じる物件もあり、それを何かの形で反映できるような査定にしたい、とお客様とお話をしていて思います。

で、いざ査定に入ると、、、。なんと、建物の評価がとても低い。

残念ながら土地と違って建物は、建築時からの経過年月で評価額がどんどん減ってしまいます。

 

 

【建物の耐用年数ってなに?】

なぜなら、建物はいつか使えなくなります。徐々に古くなり、最終的には解体しなくてはなりません。ですが、使用期限はそれぞれの物件の建て方、手入れの仕方、立地等で大きく変わり、外部から簡単にわかるものではありません。

そこで、建物の耐用年数を決めて、新築時からの経過年数で建物の価値を判断しよう。と取り決め、日本では耐用年数に従って不動産の税額やローンの融資額、不動産の価格などが決められています。

その耐用年数の基本となるのが、国税局が定める耐用年数です。

 

その中の一部はこのようになっています。

軽量鉄骨造      19年
木造         22年
鉄骨造        34年
鉄筋コンクリート造  47年

その他はこちらでご確認ください。(国税局ホームページ)

 

建物の構造で、大きく年数は違います。

多くの場合、この耐用年数に合わせて建物の価格が徐々に下がります。

実際はまだまだ住めたとしても、築年数という共通で理解できる数字で価格が決められてしまうわけです。特に木造住宅は、耐用年数で価値の下落が著しいため、売却の際には取壊して建替えるというのが一般的でした。

この耐用年数で建物の価格がある程度決まる為、査定の際に悩むことになります。

 

しかし、最近新たにできたインスペクションという制度など、その考え方を変えていこうという動きも見られます。

 

長くなってしまうので、それは次回ご説明しますね。

それでは今日もお疲れさまでした。

お気を付けてお帰り下さい。

 

 

2019年

3月

02日

【契約時のご注意】瑕疵担保責任て何のこと?

こんばんは。スタッフOです。

花粉が気になる季節ですね。

心なしか空が霞んで見える日は、花粉が大挙してやってきているのではないかと素直に青空を喜べない自分がいます。花粉症の方もそうでない方も、楽しい週末になりますように。

 

さて、先日私が仲介会社として担当する初めての決済が終了しました。

契約を何件も同時に抱えられている方々は、どうやってこなしているのでしょう…。

素直に尊敬します。

自分も1件でへとへとになっている場合ではないのですが、まだまだです。

いろいろあったこの案件、決済が終わり一安心…と言いたいのですが、まだ心配は尽きません。

 

【瑕疵担保責任って何なの?】

引き渡した不動産に買主が知らなかった隠れた瑕疵が見つかった場合、売主が補修・改修費用の負担や損害の賠償をしなければならないことがあります。不動産を引き渡した後も続く不動産の隠れた瑕疵に対する売主の責任を瑕疵担保責任といいます。

 

本当に胃の痛い話ですが、避けては通れない重要な話なので、今回は瑕疵担保保障についてご紹介します。

 

まず、隠れた瑕疵とはどのようなものがあるのでしょうか?

具体的には、売買契約の際に買主に対して説明がなかった不具合土地の瑕疵(売買対象の敷地内に廃棄物などが埋まっていた、敷地の土壌が汚染されていた、地盤が軟弱で土地が陥没した等)、建物の瑕疵(雨漏りやシロアリによる被害、基礎や柱・梁といった主要部分が傾いていた、建物内の配管から水漏れがあった等)など、売主も外部からでは確認できなかったことを指します。

売主が物件のすべての瑕疵について事前に把握するのはとても難しいことですが、引き渡し後に隠れた瑕疵が発見された場合には瑕疵担保責任を負う場合があります。

 

ただし、売主が個人様の場合、買主との協議の上、瑕疵担保責任を負うかどうか、その期間と責任の範囲を取り決めることができます。(ただし宅建業者が売主の場合は、瑕疵担保責任を2年以上負うことが宅建業法で義務付けられています。)

 

 つまり、個人様が売主で瑕疵担保を負わないという契約条件でない限り、瑕疵担保責任が発生するのです。

 

不動産を仲介する際は、不動産に瑕疵がないかを不動産の変遷から現在の使用状況までできる限り調査して万全の状況で契約に臨み、また、契約の際に、売主は「物件状況報告書」で物件の状況を包み隠さず報告して買主にすべてを説明することで隠れた瑕疵を無くしていきます。

※この際に瑕疵があることを隠すことは逆効果です。その時伝えていれば問題なかったのに、後から発見されることで大問題になる場合もあります。必ず本当のことを伝えましょう。

 

…が。

万全の状況…ですが。

とはいっても、瑕疵は隠れているのです。

すべて見つけた。とどうやったら言えるのでしょう。

瑕疵担保期間が切れるまで、いつ瑕疵が見つかったと連絡が来てもおかしくはないのです。

想像するだけで胃が痛くなりますが、そのようなことがないよう、物件の調査は念入りに、抜けもれなく行う必要があります。

 

不動産を売られる際には、それに対してどんな些細なことでも必ず不動産会社、買主に説明をしましょう!それが後々役立つかもしれません。

 

これからも不動産について学んだことをご紹介していきます。

それでは、おやすみなさい。

 

 

 

 

 

2019年

2月

26日

【決済時のご注意】固定資産税の清算に消費税がかかるの?

こんにちは。

暖かくなりましたね。

外での活動が楽しい季節です。

弊社社長は先週、先々週の姫路・京都マラソンを無事完走。

そして今週末、私スタッフOが丹波篠山マラソンに参加します。

42.195キロ…本当に途方もない道のりですが、ゴールに向かって足を止めないよう頑張ってきます!

 

さて、実は今週、私が初めて担当する不動産売買の決済が行われます。

足掛け半年…当初の予定よりも本当に長くかかりました。

物件調査・契約・決済まで、やることなすことすべてが手探りで、毎日知らないことに直面し、思ってもみない事態にどうしようかとたくさん悩みました。

宅建の勉強で学んだ「知っていること」は基本の基本。これから何を行うかが重要なのだと体感した案件でした。

 

そこから得た小さな知識を、少しずつこのブログでご紹介していきたいと思います。

 

【固定資産税の清算に、消費税は必要なの!?】

今回は決済の時に清算する固定資産税についてご紹介します。

毎年、1月1日現在の不動産の所有者は、関東では1月1日を起算日として、関西では4月1日を起算日として1年分の固定資産税を納付しており、決済時には、その年度の固定資産税を売主が納付している状態です。

そこで一般的には、決済日から年度の終了日まで(関西圏で決済日が1月1日~3月31日の場合には翌年度分まで)の固定資産税相当額を買主が支払う慣習があります。これを固定資産税の清算といいます。

 

この「固定資産税の清算金」。

税金だから消費税なんて関係ないよね。なんて思ってはいけません。

清算金はあくまで固定資産税そのものではなく清算金。

不動産の購入対価の一部として考えられるので、売り主が課税業者の場合、消費税がかかかります。

 更に、この清算金にかかる消費税についても注意が必要です。

 

まず、土地は消費財ではない為消費税は掛かりません。

そのため土地にかかる固定資産税の清算金には消費税は掛かりません。

 

次に、建物に関しては次のルールがあります。

①個人が売主としてマイホーム・セカンドハウスを売却する場合、建物部分についても消費税は掛かりません。

②マイホーム・セカンドハウス以外の不動産(投資用不動産など)の売却については、一般の個人が売主でも消費税は掛かる場合があります。

 

このように、単純に日割計算ではなく、その不動産の契約ごとに消費税が必要なのか、そうでないのかを確認し、適する計算を行う必要があります。

 

実は私、今回この消費税の考え方を理解しきれておらず…。

指摘されて初めて気が付きました…。

もう、今からできるのは、次は間違えないということだけ。

次は気を付けます! 

 

また、不動産について学んだことをご紹介していきます。

皆さま体調にを気を付けて。

2019年

2月

21日

解体工事始まりました

神戸市中央区中山手通の開発プロジェクト
建物の解体工事が始まりました
更地にして30坪の土地として販売します
近隣の皆さまには工事中、
ご迷惑をお掛けしますがご協力の程
よろしくお願いいたします。
#中山手通土地

2019年

2月

08日

宅地建物取引士になるために

こんにちは。

スタッフOです。

 

今年もインフルエンザが流行中ですね。

例年より暖かい冬とは言いつつも、やはり寒い日が続きます。

乾燥と体の冷えにお気をつけて、病気に負けないようお気を付けください。

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2019年

1月

14日

年末年始の過ごし方

こんにちは。

スタッフOです。

今日は成人の日ですね。

華やかな振袖姿が町中で目を引いて、こちらまで浮き立つような気持になりました。

 

2019年ももう2週間が過ぎました。

年末年始はいかが過ごされましたか?

 

私は岐阜県の実家に帰っていました。

豪雪地帯にある実家は関西とは違う国にいるのではないかと思うくらい寒く、まるで寒さに耐える修行のよう。おかげでちょっと寒さに強くなって帰ってきました。

 

とは言え、関西も寒いですね。

特に夜の冷え込みはつらいです。

皆さま、風邪をひかれないようにお気を付けください。

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2019年

1月

10日

外壁の色を決めています

現在工事中の鴨子ヶ原3丁目PROJECT

外壁の色を決めるのって悩みますね。

 

外壁の色を決めるポイントは

①自然光の下でサンプルを見ること。

②サンプルの色よりも若干明るくなる。

③他の素材(窓サッシ・塗装など)とのバランスを考える

がポイントです!

それでも現地までサンプルをもって色合わせしますが、日中の太陽の光や季節によって見え方が全く異なります。それでも完成した建物が街に調和するようにと将来にわたり経年変化していった時のことまで考えて決めていきます。

家つくりって楽しいですよね

 

#建売住宅以上のものを提案

#新築住宅

#神戸市東灘区

 

2019年

1月

05日

東灘区鴨子ヶ原3丁目PROJECT上棟しました

東灘区の鴨子ヶ原で建築中の住宅が年末に上棟して、
建物の形が見えてきました。
テラスからは神戸が一望出来る広いバルコニーがあり、とても気持ちが良いです。
また2階リビングは大きな勾配天井と、
和室上部にはロフトもあるので大空間となり
開放的なお部屋になりそうです。

2月末には建物は完成する予定ですので4月からの新生活に間に合いますよ

詳しくはお気軽にお問い合わせください。
株式会社リーフクリエーション 担当森下
電話078-241-0541
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2019年

1月

01日

新年あけましておめでとうございます

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2018年

12月

24日

畑原通A号地工事は順調です

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