ニュース2014年

2019年

4月

22日

[完成!]灘区畑原通 新築分譲住宅

こんにちは。

桜の花も散り、初夏のような天気が続いています。皆様いかがお過ごしですか?

 

私は昨日10キロマラソンに参加してきました。緑が萌える春ののどかな風景を気持ちよく走れるかと思いきや。当日は強い日差しと花粉で、暑い、鼻呼吸できない、しんどい…と久々にエントリーを後悔しました。これからの時期は夜走る方が無難なようです。

 

さて、このたび、神戸市灘区 畑原通の新築分譲住宅が完成しました!

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2019年

4月

07日

【物件探しの注意】用途地域って何?

こんばんは。

先日新たな元号が発表されましたね。

万葉集の梅の花にまつわる歌からとられるなんて、驚きました。

ずいぶん風流な話ですね。

 

梅の花ではないですが、今、関西では桜の花が見頃です。

今週末の土日はとても良いお天気で、絶好のお花見日和でした。

私もとても美しい桜を堪能できましたが、ヒノキ花粉でしょうか…?

人生最大といっていいほど辛い花粉症の症状が。

みなさまこの時期の屋外には気を付けてください。

 

先日、新たにゲストハウスにできそうな中古物件を探してほしい。とのお話をいただきました。たくさんの物件候補の中からいくつかピックアップしてご紹介したのですが、今回のように購入後に物件の活用用途が決まっている場合、まず最初に確認しておかなくてはならないことがあります。

 それは、対象エリアの「用途地域」です。そこで本日は、「用途地域」についてご紹介いたします。

 

【用途地域って何なの?】

 

用途地域とは、都市計画法に基づき、建築できる建物の用途等を定めた地域のことを言います。

地域における住居の環境の保護または業務の利便の増進を図るために計画的に指定されており、大きく[住宅系]、[商業系]、[工業系]の用途地域に分かれ、平成31年4月時点では、以下の13種類となっています。

また、各種類ごとに細かく建てられる建築物の種類が規定されています。

 

▢住居系用途地域:「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」「第一種住居地域」「第二種住居地域」「準住居地域」「田園住居地域

▢商業系用途地域:「近隣商業地域」「商業地域

 

▢工業系用途地域:「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域

出展:国土交通省 用途地域一覧表

 

つまり、住宅を建てたかったら住宅系用途地域、工場にしたかったら工業系用途地域にある物件でないと建てられません。

最初にお客様にご紹介する段階で購入の意図に合わせた地域の物件をご紹介しないと、後からトラブルになる可能性もあります。(そのほか建築基準法や各種法令・条例等の確認も必要です。)

 

今回のようにゲストハウスをされたい場合、ホテル営業、旅館営業、簡易宿所営業のいづれかの許可が取れる施設にしなくてはなりません。

となると選択できるエリアが「第一種住居地域」「第二種住居地域」「準住居地域近隣商業地域」「商業地域準工業地域」にかぎられる・・・といった具合に。

 

もちろん、そのほかにも考慮すべきことはありますが、この用途地域は比較的すぐ調べられるので、最初の物件選びの時には確認し、無用なトラブルは防ぎましょう。

その他考慮しなくてはならないことが、どこかの機会に。

 

それでは、良い休日をお過ごしください。

 

#不動産 #初心者 #土地 #建物 #用途地域 #ゲストハウス

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2019年

3月

30日

【査定する際の注意点】土地の価格って何で決まるの?

こんにちは。スタッフOです。

ずいぶん暖かくなってきましたね。

神戸では桜のつぼみがほころび始め、ところどころ花が咲いています。

来週くらいには満開になるでしょうか?雨で散ってしまわないか心配です。

お花見ができたらいいのですが。

 

さて、3月19日に国土交通省から公示地価を発表されました。

昨年の公示地価と比べ、4年連続で全国全用途平均が上昇しており、地方圏でも「上昇・横ばい」が過半と全国的に地価が上昇しているようです。

 

この「公示地価」一般的にはあまり耳慣れない言葉ですよね。

漢字の雰囲気でなんとなくイメージはわかりますが、具体的に何かと言われるとちゃんと説明できないような…。この「公示地価」は土地の価値についての重要な指標となり、土地の売買価格や税金の計算などに大きくかかわってきます。

今回は土地の価格についてご説明いたします。

 

【土地の価格って何で決まるの?】

土地の価格をつけることは、とても難しいものです。

場所・大きさなどによって大きく価値が異なり、しかも一つとして同じものはありません。

そこで、土地に関しては様々な目的に応じて、目安となる価格が複数付けられています。

実際には一物四価(場合によっては一物五価)といわれ、目的に応じて一つの土地に公的に算定された価格と実際に売買する価格が付けられているのです。

この四価には、「公示地価」、「固定資産税評価額」、「相続税路線価」、「実勢価格」が該当します。(ここに「基準地標準価格(都道府県地価調査価格)」を加えて、五価ということもあります。)

 

▢「公示地価」とは

毎年国土交通省が発表する1月1日時点の標準的な土地(2019年は2.6万地点)の更地としての「正常な価格」(と見込まれる価格)で、1㎡あたりの単価で表示されます。

 

公示地価は、その価格が多方面の指標となるべきもので、正常価格を表示しないと誤った指標を国が提供することになります。そのため2人の不動産鑑定士から得られた鑑定評価(正常価格)を、さらに土地鑑定委員会で精査することで正常価格を求めています。

土地の取引価格は公示地価に拘束されませんが、1つの重要な指標として存在します。

 

▢「基準地標準価格」とは

この基準地標準価格も一般の土地取引価格の指標となるものであり、公示地価の補完的な役割を果たしています。公示地価が1月1日時点の価格に対し、基準地標準価格は毎年7月1日時点の価格をあらわしており、都道府県により9月下旬頃に公表されます。1年間の間に地価が動いたとしても、公示地価と基準地標準価格を比べることである程度その動きがわかることになります。

 

「固定資産税評価額」とは

固定資産税評価額とは、各市町村(東京都23区の場合は都)が算定する固定資産税の基準となる価格のことで、都市計画税や不動産取得税、登録免許税などの税金を計算する際の基準になります。これは公示地価価格の70%に相当し、3年に1度、評価が替えが行われます。毎年市町村から届く納税通知書でその金額を確認することができます。

▢「相続税路線価」とは

相続税路線価は、相続税や贈与税を算定するための基準となる、主要な市街地の道路(路線)の価格をいいます。公示地価価格の70~80%を目標に決定され、8月に国税庁が公表しています。相続対象となる土地の評価額は、その土地が接する道路の路線価に土地の面積を掛けて算出します。この最終的な土地の評価額が相続税の課税対象となります。

 

▢実勢価格とは

上記公的価格は、土地価格の目安として使われますが、実際の売買の際の価格とは異なります。

実際の取引が成立する価格が実勢価格です。不動産の時価のことで、売り手と買い手の間で需要と供給が釣り合う価格をいいます。取引が行われた場合には、その取引金額が実勢価格になり、取引がない場合には、周辺の取引事例や上記公的価格から推定します。

 

このように、土地には用途によってそれぞれ価格がつけられています。

それぞれ把握することで適正な価格を知ることができ、適正に取引を行うことができます。

土地の価値はとても複雑ですが、目安を知ると把握しやすくなりますね。

 

この時期は寒暖の差が大きく、体調を崩しやすい時期です。

お身体にお気を付けて、日々をお過ごしください。

 

 #不動産 #初心者 #豆知識 #土地の価格 #四価 #土地 #建物 #公示地価 #固定資産税評価額 #相続税路線価 #実勢価格

2019年

3月

11日

【査定する際の注意】建物の耐用年数って何?

こんにちは。スタッフOです。

先日、篠山ABCマラソン大会に出場してきました。

残念ながら…私は完走ならず、24キロ地点でリタイアしてしまいました。

当日はあいにくの雨模様で、走っている間にも向かい風で体温は奪われ、雨が降るだけでこんなにつらくなるのかと驚いたほどです。

リタイアするのも悔しいですが、そのまま続けていたらどうなっていたか。

諦め時を決めるのはいつも難しいですが、結果に責任の持てない無理はしてはいけませんね。

 

さて、最近立て続けに査定のご依頼を受けています。

住まわれ方がとても丁寧で、大切にしてこられたのだなと感じる物件もあり、それを何かの形で反映できるような査定にしたい、とお客様とお話をしていて思います。

で、いざ査定に入ると、、、。なんと、建物の評価がとても低い。

残念ながら土地と違って建物は、建築時からの経過年月で評価額がどんどん減ってしまいます。

 

 

【建物の耐用年数ってなに?】

なぜなら、建物はいつか使えなくなります。徐々に古くなり、最終的には解体しなくてはなりません。ですが、使用期限はそれぞれの物件の建て方、手入れの仕方、立地等で大きく変わり、外部から簡単にわかるものではありません。

そこで、建物の耐用年数を決めて、新築時からの経過年数で建物の価値を判断しよう。と取り決め、日本では耐用年数に従って不動産の税額やローンの融資額、不動産の価格などが決められています。

その耐用年数の基本となるのが、国税局が定める耐用年数です。

 

その中の一部はこのようになっています。

軽量鉄骨造      19年
木造         22年
鉄骨造        34年
鉄筋コンクリート造  47年

その他はこちらでご確認ください。(国税局ホームページ)

 

建物の構造で、大きく年数は違います。

多くの場合、この耐用年数に合わせて建物の価格が徐々に下がります。

実際はまだまだ住めたとしても、築年数という共通で理解できる数字で価格が決められてしまうわけです。特に木造住宅は、耐用年数で価値の下落が著しいため、売却の際には取壊して建替えるというのが一般的でした。

この耐用年数で建物の価格がある程度決まる為、査定の際に悩むことになります。

 

しかし、最近新たにできたインスペクションという制度など、その考え方を変えていこうという動きも見られます。

 

長くなってしまうので、また改めてご説明しますね。

それでは今日もお疲れさまでした。

お気を付けてお帰り下さい。

 

  #不動産 #初心者 #豆知識 #耐用年数 #建物 #土地

2019年

3月

02日

【契約時のご注意】瑕疵担保責任て何のこと?

こんばんは。スタッフOです。

花粉が気になる季節ですね。

心なしか空が霞んで見える日は、花粉が大挙してやってきているのではないかと素直に青空を喜べない自分がいます。花粉症の方もそうでない方も、楽しい週末になりますように。

 

さて、先日私が仲介会社として担当する初めての決済が終了しました。

契約を何件も同時に抱えられている方々は、どうやってこなしているのでしょう…。

素直に尊敬します。

自分も1件でへとへとになっている場合ではないのですが、まだまだです。

いろいろあったこの案件、決済が終わり一安心…と言いたいのですが、まだ心配は尽きません。

 

【瑕疵担保責任って何なの?】

引き渡した不動産に買主が知らなかった隠れた瑕疵が見つかった場合、売主が補修・改修費用の負担や損害の賠償をしなければならないことがあります。不動産を引き渡した後も続く不動産の隠れた瑕疵に対する売主の責任を瑕疵担保責任といいます。

 

本当に胃の痛い話ですが、避けては通れない重要な話なので、今回は瑕疵担保保障についてご紹介します。

 

まず、隠れた瑕疵とはどのようなものがあるのでしょうか?

具体的には、売買契約の際に買主に対して説明がなかった不具合土地の瑕疵(売買対象の敷地内に廃棄物などが埋まっていた、敷地の土壌が汚染されていた、地盤が軟弱で土地が陥没した等)、建物の瑕疵(雨漏りやシロアリによる被害、基礎や柱・梁といった主要部分が傾いていた、建物内の配管から水漏れがあった等)など、売主も外部からでは確認できなかったことを指します。

売主が物件のすべての瑕疵について事前に把握するのはとても難しいことですが、引き渡し後に隠れた瑕疵が発見された場合には瑕疵担保責任を負う場合があります。

 

ただし、売主が個人様の場合、買主との協議の上、瑕疵担保責任を負うかどうか、その期間と責任の範囲を取り決めることができます。(ただし宅建業者が売主の場合は、瑕疵担保責任を2年以上負うことが宅建業法で義務付けられています。)

 

 つまり、個人様が売主で瑕疵担保を負わないという契約条件でない限り、瑕疵担保責任が発生するのです。

 

不動産を仲介する際は、不動産に瑕疵がないかを不動産の変遷から現在の使用状況までできる限り調査して万全の状況で契約に臨み、また、契約の際に、売主は「物件状況報告書」で物件の状況を包み隠さず報告して買主にすべてを説明することで隠れた瑕疵を無くしていきます。

※この際に瑕疵があることを隠すことは逆効果です。その時伝えていれば問題なかったのに、後から発見されることで大問題になる場合もあります。必ず本当のことを伝えましょう。

 

…が。

万全の状況…ですが。

とはいっても、瑕疵は隠れているのです。

すべて見つけた。とどうやったら言えるのでしょう。

瑕疵担保期間が切れるまで、いつ瑕疵が見つかったと連絡が来てもおかしくはないのです。

想像するだけで胃が痛くなりますが、そのようなことがないよう、物件の調査は念入りに、抜けもれなく行う必要があります。

 

不動産を売られる際には、それに対してどんな些細なことでも必ず不動産会社、買主に説明をしましょう!それが後々役立つかもしれません。

 

これからも不動産について学んだことをご紹介していきます。

それでは、おやすみなさい。

 

 #不動産 #初心者 #豆知識 #瑕疵 #瑕疵担保責任 #土地 #建物

 

 

 

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